Woningbouwstrategie 2024

Hoofdstuk 1: Inleiding

In het raadsprogramma is aangegeven welke ontwikkelingen de raad de komende periode voor ogen heeft. Eén van deze hierin genoemde ontwikkelingen is het realiseren van voldoende passende en betaalbare woningen. Om dit te bereiken is in deze notitie aangegeven hoe we dit willen aanpakken. 

In het eerste hoofdstuk wordt nader ingegaan op de doelstelling, vervolgens komt het bestaande beleid aan bod en vervolgens wordt aangegeven hoe we de doelstelling willen bereiken. We zien dit als een dynamisch document en we zullen dit indien nodig (jaarlijks) actualiseren. 

Hoofdstuk 2: Doelstelling

In de vastgestelde Omgevingsvisie is de volgende doelstelling opgenomen: We willen een gemeente zijn met een prettige woon-, werk- en leefomgeving voor alle leeftijden. Om onze dorpen leefbaar te houden is het belangrijk om te zorgen voor voldoende en passende woningen voor onze inwoners. 

Als gemeente gaan we in eerste instantie uit van een woningbouwopgave op basis van de lokale behoefte per dorp en per doelgroep (kwalitatieve invulling). We nemen de kwalitatieve woningbehoefte van de inwoners als uitgangspunt bij het (ver)bouwen. We zetten in op het toevoegen van die woningen waaraan behoefte bestaat (en die onvoldoende beschikbaar komen door doorstroming) en woningen waardoor de doorstroming wordt bevorderd. Conform de woonvisie focussen we ons hierbij op het bouwen van woningen voor de doelgroepen starters, senioren en bijzondere doelgroepen. 3

Hoofdstuk 3: Bestaand beleid en instrumenten/notities

Allereerst treft u hieronder het bestaande beleid aan (paragraaf 3.1) en vervolgens de inmiddels vastgestelde beleidsinstrumenten en notities om de doelstelling te behalen (paragraaf 3.2).

Hoofdstuk 3.1: Bestaand beleid

Hoofdstuk 3.1.1: Omgevingsvisie, vastgesteld door de raad op 26 juni 2023

Met de Bulders en uitbreidingslocatie de Breedvennen kunnen we de grootste woningbouwopgave op korte en middellange termijn invullen. Daarnaast bieden we ruimte aan woningbouwinitiatieven in de dorpen in de vorm van transformatie, splitsing, herstructurering, inbreiding en waar nodig kleinschalige aanbreiding met name in de kleine kernen.

Hoofdstuk 3.1.2:    Woonvisie, vastgesteld door de raad op 10-2-2020

Hoofdstuk 3.1.2.1: Visie: aantrekkelijk wonen in het groen voor alle inwoners

Heeze-Leende is een gemeente waar het goed wonen en toeven is. De woningvoorraad is zo opgebouwd dat het mogelijk is om binnen de gemeente wooncarrière te maken. Of het nu gaat om een betaalbare woning voor startende huishoudens of om een passende woning voor zorgbehoevende ouderen, er is voldoende huisvesting in alle kernen. Het gaat om een energiezuinige woningvoorraad en een leefbare groene woonomgeving met voorzieningen.  

Hoofdstuk 3.1.2.2: Nieuwbouw

We willen in Heeze-Leende voldoende en het juiste type woning van de juiste kwaliteit op de juiste plek bouwen. We nemen hierbij de woningbehoefte van de inwoners als uitgangspunt bij het bouwen en realiseren. En we houden bij de woningprogrammering rekening met woningen die door verhuizingen beschikbaar komen. Er is in tabel 2 van de Woonvisie een gewenst kwalitatief woningbouwprogramma opgenomen. Dit gewenste woningbouwprogramma is inmiddels achterhaald door de hieronder genoemde Regionale Woondeal.

Hoofdstuk 3.1.3: Regionale Woondeal, ondertekend op 9 maart 2023 door Rijk, provincie, woningcorporaties en de 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant.

Met deze Woondeal wordt aangesloten bij de Nationale Bouw- en Woonagenda die in maart 2022 door minister De Jonge is gepresenteerd. 
In de Woondeal zijn een groot aantal afspraken opgenomen over onderwerpen zoals o.a. de woningbouwopgave, woningbouwlocaties, betaalbaarheid, woningbouw voor ouderen en de uitvoering en monitoring. Heel veel van deze afspraken moeten in de komende tijd nog nader worden uitgewerkt. 

De belangrijkste afspraken in de Woondeal voor Heeze-Leende zijn:

• De minimale woningbouwopgave van 2023 tot 2030 bedraagt in totaal 315 woningen.

• 2/3 van de nieuwbouwwoningen moet betaalbaar zijn. Dit betekent dat nieuwe woningbouwprojecten uit minimaal 30% sociale huur en minimaal  36% betaalbare koopwoningen of middenhuurwoningen. Hieronder wordt op dit moment (prijspeil 2024) verstaan:

Deze woondeal gaat over nieuwe woningbouwprojecten en niet over plannen waar al eerder afspraken zijn gemaakt. Ook betreft het hier maximum huur- en koopprijzen. Het staat de gemeente dus vrij om eventueel ook lagere prijsgrenzen te hanteren. 

Binnenkort zal deze Woondeal worden herijkt. Met name deze minimumaantallen zullen opnieuw worden bekeken omdat er inmiddels nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognosecijfers beschikbaar zijn. Ook de gevolgen van operatie Beethoven zullen hierbij worden meegenomen. 

Hoofdstuk 3.2: Bestaande instrumenten en notities

De afgelopen jaren zijn er een aantal instrumenten ingezet en notities opgesteld om ervoor te zorgen dat de juiste woningen op de juiste plek gebouwd worden en om ervoor te zorgen dat woningen (langer) beschikbaar blijven voor de doelgroep. Zie hieronder:

Hoofdstuk 3.2.1: Doelgroepenverordening vastgesteld door de gemeenteraad op 18 december 2023

Deze doelgroepenverordening geeft de wettelijk vereiste basis om de instandhoudingstermijn en doelgroep voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en sociale koopwoningen indien nodig op te kunnen leggen. Deze verordening is alleen van toepassing wanneer de gemeente in de desbetreffende bestemmingsplannen/omgevingsplan regels heeft opgenomen met betrekking tot deze categorieën woningen.  De volgende instandhoudingstermijnen zijn hierin opgenomen:

De prijsgrenzen zijn gebaseerd op de regionale begrippenlijst van de Metropoolregio Eindhoven. Deze begrippenlijst wordt jaarlijks geactualiseerd. 
Met deze doelgroepenverordening kan de gemeente nieuwbouwwoningen behouden voor in de verordening bepaalde doelgroepen.

Hoofdstuk 3.2.2: Afwegingskader woningbouwinitiatieven vastgesteld door het college d.d. 24 maart 2020

Dit betreft een beleidskader om nieuwe woningbouwinitiatieven te beoordelen. Nieuwe woningbouwinitiatieven moeten aan 4 criteria voldoen: 

1. Het moet gaan om een inbreidingslocatie
2. De woningen moeten voldoen aan de kwalitatieve woningbehoefte
3. Het initiatief moet naast de invulling van de woningbehoefte ook nog een ander knelpunt binnen de gemeente oplossen.
4. Het plan moet voldoende ruimtelijke kwaliteit hebben. Het plan moet qua aard en schaal op de betreffende plek passen.

Hoofdstuk 3.2.3: Notitie pilot woningsplitsing vastgesteld door de gemeenteraad op 12 december 2022 

Vanwege de grote behoefte aan woningen, en dan met name aan kleinere woningen voor een- of twee persoons huishoudens zijn er in deze notitie voorwaarden opgenomen om mogelijkheden te bieden om bestaande woningen te splitsen van één woning in twee of meer woningen. Dit betreft een pilot van 2 jaar. Inmiddels zijn er enkele  woningen gesplitst. Deze pilot zal begin 2025 worden geëvalueerd.

Hoofdstuk 4: Aanpak, hoe gaan we de doelstelling onder punt 2 bereiken?  

In dit hoofdstuk geven we aan hoe we de doelstelling in onze gemeente willen bereiken.

Hoofdstuk 4.1: Kwalitatieve invulling

We focussen ons met name op woningen voor de doelgroepen starters, senioren en bijzondere doelgroepen zoals statushouders. Een en ander passend binnen de Woondeal dus 2/3 betaalbaar. Er is een groot tekort aan woningen voor deze doelgroepen. Dit blijkt onder andere aan het grote aantal inschrijvingen voor recente plannen voor deze doelgroepen. Bovendien zijn de in onze gemeente werkzame woningcorporaties op dit moment niet in staat om de taakstelling voor wat betreft de huisvesting van statushouders te halen omdat er te weinig doorstroming is en er te weinig woningen beschikbaar komen. 

Dit betekent het volgende voor het kwalitatieve woningbouwprogramma:

Gewenst kwalitatief woningbouwprogramma:

• 30% sociale huurwoningen
• 36% middenhuurwoningen of betaalbare koopwoningen Hierbij wordt ernaar gestreefd om per project differentiatie aan te brengen in deze categorie betaalbare woningen. De begrippenlijst van de MRE kent 4 prijsklassen, te weten tot € 230.000, € 230.000 tot € 275.000, € 275.000 tot € 320.000 en tenslotte € 320.000 tot € 390.000. 
• Overige woningen: De rest van de woningen kan vrij worden ingevuld. 
• Het type woning is afhankelijk van de specifieke plek, de beste ruimtelijke invulling en de tekorten in een bepaald segment. Hierbij wordt getracht om een zo divers mogelijk aanbod te krijgen van de woningen waar een tekort aan is zoals kleine woningen of appartementen voor één- of twee persoonshuishoudens en nultredenwoningen/appartementen of bijv. hofjeswoningen voor senioren. Dit wordt voortdurend gemonitord. Zie hiervoor ook hoofdstuk 5.5.
• Woningen op inbreidingslocaties, dichtbij voorzieningen, dienen zoveel mogelijk levensloopbestendig gebouwd te worden zodat deze geschikt zijn voor senioren.

Hoofdstuk 4.1.1: Actie

We bouwen met name voor de doelgroepen en starters, senioren en bijzondere doelgroepen. We zorgen ervoor dat deze woningen passen binnen het hierboven genoemde kwalitatieve woningbouwprogramma.

We wijzen (project)ontwikkelaars erop om bij nieuwe initiatieven zo vroeg mogelijk contact op te nemen met de woningbouwregisseur zodat deze initiatieven kunnen worden getoetst aan het gewenste woningbouwprogramma en eventueel kunnen worden bijgesteld.

Hoofdstuk 4.2:    Kwantitatieve invulling

Hoofdstuk 4.2.1: Terugblik

Hieronder treft u een overzicht aan van de aantallen woningen die in de afgelopen jaren gebouwd zijn in de verschillende kernen.

* De grote procentuele toename in Sterksel komt door het grote aantal gerealiseerde woningen in Kloostervelden. 

Hoofdstuk 4.2.2: Toekomst

Op basis van de laatste geactualiseerde woningbehoefteprognose van de provincie zou Heeze-Leende de komende 10 jaar circa 400 woningen moeten toevoegen. Er is ook door Abf een prognose in opdracht van het rijk gemaakt. Deze komt iets hoger uit, namelijk circa 60 woningen per jaar. Deze prognoses zijn gebaseerd op demografische gegegevens en houden geen rekening met de kwalitatieve tekorten in bepaalde woningbouwcategorieën. Bovendien is er hierbij geen of onvoldoende rekening gehouden met de hoge taakstelling voor statushouders. Tenslotte wijst de praktijk uit dat niet alle woningen in de plancapaciteit uiteindelijk tot uitvoering komen waardoor er miniaal 130% plancapaciteit nodig is om uiteindelijk voldoende te bouwen. 

Hoewel we vooral voor eigen inwoners willen bouwen, zal de ruimtelijke schaalsprong van Brainport Eindhoven indirect ook effect hebben op de woningmarkt in Heeze-Leende. We hebben namelijk geen invloed op de verkoop van bestaande woningen in onze gemeente.  

Gezien het vorenstaande en gezien de huidige grote druk op de woningmarkt en de effecten van de schaalsprong gaan we daarom minimaal uit van de ABF prognosecijfers en zetten we in op de toevoeging van minimaal ca. 60 woningen per jaar verdeeld over de diverse kernen. 

Op dit moment hebben we een plancapaciteit van ca. 560 woningen. Nieuwe woningbouwinitiatieven worden opgenomen als plancapaciteit op het moment dat er een collegebesluit is genomen en een anterieure overeenkomst wordt getekend. Tot die tijd zijn de plannen vaak nog niet concreet genoeg en kunnen de aantallen nog wijzigen. Uiteraard zijn ook de gemeentelijke plannen opgenomen in deze plancapaciteit. 

Fasering van de plannen is erg belangrijk. Dus niet in één keer bijvoorbeeld 100 woningen van een bepaald project op de markt zetten maar liever verdeeld over 3 of 4 jaar. Zo kunnen we beter aansluiten op de woningbehoefte van de inwoners. 

Hoofdstuk 4.2.3: Actie

We gaan minimaal uit van toevoeging van 60 woningen per jaar, verdeeld over de diverse kernen. Fasering is belangrijk hierbij.  

Hoofdstuk 5: Welke beleidsstukken en nieuwe instrumenten gaan we hiervoor opstellen?

Om beter invulling te kunnen geven aan een goede kwalitatieve invulling willen we enkele beleidsstukken opstellen en nieuwe instrumenten gaan gebruiken. Zoals onder 5.6 is aangegeven willen we uiteraard blijven inspelen op nieuwe mogelijkheden en instrumenten.

Hoofdstuk 5.1: Nota kostenverhaal en financiële bijdrage

We stellen een nota Kostenverhaal op met als doel om inzicht te krijgen in de mogelijkheden van kostenverhaal bij ontwikkelaars en financiële bijdragen voor investeringen in de fysieke leefomgeving. 
Tevens kijken we naar de mogelijkheid om bij incidentele/individuele plannen voor het bouwen van 1 of enkele woning een financiële bijdrage voor sociale woningbouw in rekening te kunnen brengen. 
Voor wat betreft deze laatste categorie: Niet bij alle woningbouwinitiatieven is het mogelijk en ruimtelijk wenselijk om conform de gewenste kwalitatieve invulling te bouwen. In dat geval is het mogelijk om een financiële bijdrage te vragen ter compensatie zodat er middelen  beschikbaar komen om op een andere plek betaalbaar te bouwen. 
Inmiddels is er al een start gemaakt met deze nota kostenverhaal en financiële bijdrage.  

Hoofdstuk 5.1.1: Actie

We stellen een nota kostenverhaal en financiële bijdrage op.

Hoofdstuk 5.2:    Woonzorgvisie

De gemeentelijke woonvisie is sterk gericht op de fysieke, volkshuisvestelijke opgaven. Met het oog op het landelijke programma “Een thuis voor iedereen”, de verdere vergrijzing van Heeze-Leende en de ontwikkelingen in de zorg (verzelfstandiging, extramuralisering, langer zelfstandig thuis) is het van belang om een sterkere verbinding te leggen tussen de sociale opgaven (de “zachtere” maar zeer cruciale opgave) en de “harde” opgaven voor het voorzien in voldoende, passende woningen. Meer dan alleen de huisvestingsopgave gaat het in de Woozorgvisie dus om een passende woonomgeving en de juiste begeleiding, ondersteuning en zorg.

Ook met deze woonzorgvisie is al een start gemaakt. Uiteraard kan deze woonzorgvisie consequenties hebben voor de nog te bouwen woningen, denk hierbij bijvoorbeeld aan (geclusterde) woonvormen, het voorzien in ‘huiskamers’ etc.  

Hoofdstuk 5.2.1: Actie

We stellen een woonzorgvisie op.

Hoofdstuk 5.3: Actief grondbeleid

Grondbeleid is een middel om ‘maatschappelijke doelen’ op het vlak van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Hierbij kan een gemeente verschillende rollen innemen, zowel als het gaat om het voeren van regie als over de uitgifte van bouwgrond.  Een gemeente kan hierbij kiezen voor een actief of een passief (faciliterend) grondbeleid of een mengvorm hiervan. Om meer regie te kunnen houden, is een actievere grondpolitiek wenselijk. Meer regie betekent bijvoorbeeld meer grip op de planning, meer mogelijkheden voor CPO (=Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) en meer invloed en flexibiliteit op de programmering.  

In de in 2016 door de gemeenteraad vastgestelde nota grondbeleid is besloten om per project of planontwikkelingsgebied te beoordelen of gekozen wordt voor een actief of faciliterend beleid of een mengvorm hiervan. De keuze per project is hierbij afhankelijk van de mate van de regie en de eventuele risico's.  

Hoewel genoemd beleidsuitgangspunt uit de in 2016 vastgestelde nota Grondbeleid nog steeds actueel te noemen is, is het gezien de gewijzigde wetgeving en de vele ontwikkelingen in onze gemeente zinvol om deze te actualiseren. Het betreft hier niet alleen ontwikkelingen op het gebied van woningbouw maar ook bijv. de transitie van het landelijk gebied en het ontwikkelen van bedrijventerreinen.

Hoofdstuk 5.3.1: Actie

We stellen een nieuwe nota grondbeleid op.

Hoofdstuk 5.4: Bestaande woningvoorraad

De meeste woningen in onze gemeente staan er al, namelijk 7049 woningen op 1 januari 2024.  Om deze woningvoorraad beter te benutten gaan we mogelijkheden onderzoeken zoals friendswoningen, hospitaverhuur en prémantelzorgwoningen of zogenaamde mantelwoningen.

Hoofdstuk 5.4.1: Actie

We onderzoeken mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten.

Hoofdstuk 5.5: Monitoring

We monitoren continu dat wat er gebouwd wordt, ook aansluit bij de behoefte van onze inwoners. Door goed te monitoren zijn we beter in staat om het tempo te bepalen en de programmering (indien nodig) aan te passen. 
We monitoren door onder andere te bekijken hoeveel inschrijvingen er zijn voor de aangeboden woningen en door in gesprek te gaan met de doelgroepen van beleid. Ook onderzoeken we mogelijkheden om een inschrijfsysteem te ontwikkelen op onze gemeentelijke website waardoor het mogelijk is om de vraag naar bepaalde type woningen nog beter in beeld te krijgen.

Hoofdstuk 5.5.1: Actie

We monitoren continu of het gebouwde aansluit bij de behoefte van onze inwoners. 

Hoofdstuk 5.6: Instrumenten toepassen/nieuwe ontwikkelingen

De laatste jaren zijn er veel nieuwe ontwikkelingen en worden er veel nieuwe instrumenten ontwikkeld. Op dit moment ligt bijv. het wetsvoorstel Wet versterking van de regie op de Volkshuisvesting bij de tweede kamer. 
Deze wet Versterking regie volkshuisvesting zorgt voor de wettelijke verankering van alles wat op het gebied van volkshuisvesting in gang is gezet. Overheden krijgen hiermee de wettelijke instrumenten in handen om met meer regie – en meer tempo – meer betaalbare woningen te bouwen. 
De woningnood is hoog. Deze wet maakt expliciet dat overheden samen voor voldoende woongelegenheid moeten zorgen.

Wat zijn de doelen van het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting?

• Een regierol voor de overheid op hoeveel, waar en voor wie we bouwen.
• Voldoende betaalbare woningen realiseren.
• Met kortere procedures meer vaart maken met de bouw van woningen.
• Voor een eerlijke verdeling zorgen, waarbij urgent woningzoekenden een betere kans krijgen op een passende woning.

Op grond van dit wetsvoorstel worden gemeenten onder andere verplicht om een huisvestingsverordening vast te stellen. In deze huisvestingsverordening moet de gemeente een urgentieregeling opnemen voor bepaalde groepen urgent woningzoekenden, zoals jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg, of mensen die uit het beschermd wonen komen. Deze huisvestingsverordening moet regionaal worden afgestemd.

Hoofdstuk 5.6.1: Actie

Nieuwe ontwikkelingen en nieuwe wetgeving volgen en indien nodig of wenselijk hierop actie ondernemen.

Hoofdstuk 5.7: Eventueel prioritering

Indien het aantal nieuwe initiatieven (te) groot wordt om te behandelen, dan worden deze nieuwe initiatieven geprioriteerd. Hierbij hebben plannen die kwalitatief en kwantitatief het beste aansluiten bij de doelstelling voorrang.

Hoofdstuk 5.7.1: Actie

We prioriteren eventueel nieuwe initiatieven en stellen hier nog een werkwijze voor op.

Hoofdstuk 6: Resumé actiepunten

Hieronder treft u nogmaals alle hierboven benoemde actiepunten aan:

1. We bouwen met name voor de doelgroepen en starters, senioren en bijzondere doelgroepen. We zorgen ervoor dat deze woningen passen binnen het hierboven genoemde kwalitatieve woningbouwprogramma.
2. We wijzen (project)ontwikkelaars erop om bij nieuwe initiatieven zo vroeg mogelijk contact op te nemen met de woningbouwregisseur zodat deze initiatieven kunnen worden getoetst aan het gewenste woningbouwprogramma en eventueel kunnen worden bijgesteld.  
3. We gaan minimaal uit van toevoeging van 60 woningen per jaar, verdeeld over de diverse kernen. Fasering is belangrijk hierbij.  
4. We stellen een nota kostenverhaal en financiële bijdrage op.
5. We stellen een woonzorgvisie op.
6. We stellen een nieuwe nota grondbeleid op.
7. We onderzoeken mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten.
8. We monitoren continu of het gebouwde aansluit bij de behoefte van onze inwoners.
9. Nieuwe ontwikkelingen en nieuwe wetgeving volgen en indien nodig of wenselijk hierop actie ondernemen.
10. We prioriteren eventueel nieuwe initiatieven en stellen hier nog een werkwijze voor op.